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产权人与签订合同人不一致情形下 拆迁房买卖合同纠纷大获全胜

来源: 发布日期:2022-05-17 点击量: 分享到:
一、案情简介
       2013年10月1日,原告(张某)与被告(蔡某某、杜某某)签订《存量房买卖合同》及《购房合同补充协议》,约定原告购买被告所有的位于合肥市庐阳区某小区某拆迁安置房,房屋单价为6000元/㎡;面积暂定65㎡;原告应先支付付房款30万元;房产证下发后一个月内被告提供相关资料并配合办理过户手续,过户后原告支付剩余购房款尾款;若违约则违约方应当支付20万元违约金。2013年10月4日被告蔡某某出具收款收条并将房屋交付给原告,该房屋由原告使用至今。2020年9月原告了解到同小区房产证早已于2020年7月下发领取,遂与被告杜某某电话沟通办理过户手续相关事宜,被通知其产权登记不在其名下并拒绝提供相关信息,原告无奈只有先将蔡某某、杜某某起诉至法院,要求继续履行合同。
二、律师办案经过
       安徽金亚太律师事务所合同纠纷部主任许晓彤律师和一级合伙人孙若男律师在接受原告张某的委托后,针对案件的事实及证据情况,至当事人前往不动产登记中心办理过户手续前,具体做了以下工作:
       1、结合委托时张某提供的证据,将蔡某某、杜某某列为被告;
       2、跟承办法官及时沟通后,确定产权登记人并不是蔡某某、杜某某,向法院申请调查令,前往合肥市不动产登记中心调取涉案房屋的基本信息及内档材料(拆迁安置协议等);
       3、结合调取的房屋拆迁安置材料,前往蔡某某户籍所在地的政务服务中心调取蔡某1、蔡某2(蔡某某和杜某某的女儿们)的身份信息,随后向法院申请追加产权登记人蔡某1、被拆迁安置人之一的蔡某2为共同被告;
       4、陪同法官前往蔡某1租住小区即涉案房屋所在地小区调查取证;
       5、申请追加介绍人江某为第三人参与第二次庭审,对于房款支付的数额、形式、时间进行补充说明;
       6、前往庐阳区不动产登记中心限购窗口咨询,对于案件中不符合目前合肥限购政策的情况下能否执行,了解到如果法院判决后申请强制执行,目前政策是不需要经过限购窗口审查的,进一步与法官沟通,打消对于张某不符合合肥限购政策而影响合同的继续履行的疑虑;
       7、整理代理思路,总结本案可能存在的争议焦点,检索同类型案件判决,梳理同类判决内容,确定代理的方向及目标,书写代理意见,开庭后及时根据庭审情况进一步整理代理词内容。可能存在争议焦点归纳如下:
   (1)本案涉案合同及补充协议的效力认定;
   (2)蔡某某作为户主,是否有家事代理权?蔡某1作为产权登记人未在合同上签字,是否有配合过户的义务?
   (3)本案涉案合同是否有继续履行的条件?
   (4)收条是否能作为认定房款实际支付的证据?
   (5)张某目前已不符合合肥限购政策,是否影响本案的判决?
       8、判决生效后,及时代当事人向法院申请强制执行,领取法院转交的《协助执行通知书》,交待当事人及时携带相关材料到不动产登记中心办理过户手续,到法院领取违约金款项。
三、案件结果
       最终法院判决:一、被告蔡某某、杜某某、蔡某1继续履行2013年10月1日签订的存量房买卖合同及补充协议,并于本判决生效之日起十日内配合原告张某将案涉房屋过户至张某名下。二、两被告蔡某某、杜某某于本判决生效之日起十日内支付原告违约金2000元。
       目前案件判决已经生效,且顺利执行。
四、案件的难点和亮点
       本案因案涉合同的签订人与产权登记人不一致,签订人之一的蔡某某未参与庭审,介绍人与签订人之间存在债权债务关系,买方目前不符合合肥的购房政策要求,故基本事实较为复杂、起诉时原告掌握的证据较少、利益相关方较多、争议焦点较多、影响案件审理的因素较多。又因涉案房屋交由原告装修使用多年,涉案房款原告已经支付30万元,本案被告之一的蔡某某是失信人员无力退还房款或承担赔偿损失,故一旦法院判决本案合同无法继续履行,原告将面临在合肥彻底没了房子又赔钱的结果。所以案件的结果对于原告及整个家庭来说显得格外重要。
       经代理人多次检索查询,安徽范围内公布的房屋买卖合同纠纷案件中,没有同类型(拆迁方、签订人与产权登记人不一致)案件的生效判决,说明这一类型案件在实践中通过诉讼解决的比较少见。全国法院公布的生效判决中经检索找到江苏省淮安市中级法院的一例同类型判决,说明这一类型案件在实践中胜诉判决比较少见。而且通过检索的案件得知,即使是支持过户的情况下,考虑到买方已经实际居住多年,且对于购买拆迁安置房的风险应当是知晓的,一般法院判决中不会再支持违约金,而本案判决不仅支持了房屋过户的请求,还以酌定的形式支持了2000元的违约金,完全超出了委托人的心理预期。
       本案的判决无疑给以后拆迁安置房的买卖双方提供了更多的警示,也给律师以后的代理工作提供了新的思路和同类型案件胜诉判决。




   
撰文:许晓彤
编辑:潘雪梦
审核:许憬  许晓彤