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物业服务合同纠纷二审成功改判

来源: 发布日期:2023-01-09 点击量: 分享到:
【关键词】物业服务合同、合同解除、保证金
【代理律师】
          江海俊   金亚太律师事务所管委会副主任、高级合伙人、不动产与建设工程部主任
          许晓彤   金亚太律师事务所合伙人、合同纠纷部主任
 
【基本案情】
2021年10月,S物业公司与L小区业委会签订《物业服务合同》(以下简称:合同),S物业公司于合同签订当日正式进驻L小区提供物业管理服务。合同约定S物业公司向L小区业委会垫付小区品质改造资金200万元,此款由L小区业委会从后期公共收益中返还,第一年返还总额的20%,第二年返还总额的50%,第三年返还总额的30%,三年内全部返还。2021年8月,S物业公司通过转账向L小区支付24万元作为投标保证金,合同还约定其中20万元转为合同履约保证金。2021年11月,S物业公司通过转账向L小区业委会支付200万元垫资款。合同签订后,S物业公司与L小区业委会因小区共有资产分配、合同履行等出现纠纷。S物业公司认为继续履行合同已无法实现其当初订立此合同的目的,欲通过诉讼合法解除合同,要求L小区业委会退还200万元垫资款和20万元保证金。
 
【争议焦点、难点】
1、合同解除时间的确定是小区业委会决议公告时间,还是S物业公司撤场时间;
2、S物业公司垫资款200万元是否满足返还条件;
3、L小区业委会是否有权扣除S物业公司缴纳的履约保证金20万元。

【办案过程】
承办律师在诉讼启动之前参与S物业公司和L小区业委会的协商会议,了解双方的争议焦点和L小区业委会对于合同履行及相关款项退还的态度,做到知己知彼。之后,进一步与S物业公司沟通,了解委托人的需求,正式启动诉讼后第一时间向一审法院申请了诉前保全,成功冻结L小区业委会账户内210余万元的资金。在诉前调解阶段,L小区业委会召开业主大会,表示同意解除双方的物业服务合同,两个月之后S物业公司正式依法撤场。开庭前多次与法官进行沟通,汇报合同解除的最新情况,及时变更诉讼请求,从诉请法院依法判决解除物业服务合同变更到依法确认物业服务合同于S物业公司撤场时间时解除。在一审判决未全部支持S物业公司诉请的情况下,提出上诉,最终承办律师为S物业公司拟定的上诉主要理由和代理意见均被二审法院采纳,成功改判支持了S物业公司诉求。
二审支持了S物业公司要求返还垫资款200万元和保证金10万元的诉请;对合同解除时间也予以改判,使S物业公司避免物业服务费的巨额损失。此案证明了金亚太律师的专业水准,同时也感谢二审承办法官的认真负责,让人感受到法制的公平正义。

【办案结果】
一审法院判决:确认物业服务合同于L小区业委会决议公告的时间解除;L小区业委会返还S物业公司垫资款200万元,驳回S物业公司其他诉讼请求。
二审法院判决:确认物业服务合同于S物业公司撤场的时间解除;L小区业委会返还S物业公司垫资款200万元和保证金10万元。

律师主要观点
一、一审认定事实部分未记载双方并无争议的S物业公司撤场时间,考虑到S物业公司后续仍需收缴服务期限内的物业服务费,恳请二审法院在事实认定部分予以补充完善,S物业公司撤场时间应为合同解除之日。
1、从全体业主行使解除权的方式来看,案涉合同解除是以《民法典》第278条规定的“经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”为依据,属于法定解除的方式,并非是双方协商一致解除。一审法官在判决书第7页中描述“原告向本院诉讼提出与被告解除案涉物业服务合同……,故案涉物业服务合同经双方合意于2022年6月27日解除,故本院确认原、被告于2021年10月1日签订的《物业服务合同》已于2022年6月27日解除。”所谓合意解除是指根据当事人的事先约定或者经当事人协商一致而解除合同,2022年6月27日L小区业委会公布的只是业主大会同意解除案涉物业服务合同的结果,而非一审法院认定的6月27日双方达成合意解除案涉物业服务合同。故2022年6月27日双方并未协商一致解除合同。
2、从合同履行的实际情况来看,2022年6月27日L小区业委会公布业主大会会议表决结果只是其单方面的行为,此次电子表决结果后经所在社区查证后方才正式生效。此后,S物业公司曾多次要求确定撤场时间均被业委会拒绝,业委会同时告知S物业公司在撤场前严格按照案涉物业服务合同的要求提供物业服务,事实上2022年6月27日至8月26日S物业公司正式撤场之日这段时间仍由S物业公司提供案涉物业服务合同中的所有物业服务,双方仍按照案涉物业服务合同在履行。直至2022年8月26日L小区业委会、新中标的物业公司和S物业公司正式进行了物业移交,当天S物业公司撤出小区,双方的物业服务合同才正式解除。因此,案涉合同应于2022年8月26日正式依法解除。
二、合同解除后,L小区业委会应返还S物业公司的垫资款200万元
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。具体到本案,合同已经依法解除,鉴于垫资款200万元至今仍在业委会的账户中,并未实际投入使用,S物业公司有权要求业委会立即偿还全部垫资款,不受原合同约定分期偿还的限制。
三、案涉履约保证金的返还条件已经成就
1、L小区业委会未按照其考核表上的打分细则提供S物业公司服务质量不高的具体证据,一审仅凭三次二十人左右的主观考评结果全部扣减履约保证金,属于证据不足,应予以纠正。
2、L小区业委会制作的管理工作细则中评分细则的扣减分数与具体标准设置的分数、总分一百分均对应不上,分数设置上自相矛盾,据此扣减S物业公司的履约保证金,不能成立。
3、一审在L小区业委会未提反诉的情况下,只需要审理保证金在合同解除的前提下是否到达退还条件,而非仅凭业委会提供的主观考评结果审理履约保证金是否应该被扣减。

附判决书



撰文:许晓彤
编辑:潘雪梦
审核:许憬