案情简介
原告吴某、胡某与安徽L房地产开发有限公司（以下简称L公司）、安徽L房地产开发有限公司金寨分公司（以下简称L金寨分公司）于2010年10月16日签订了《拆迁安置补偿协议》，约定：L金寨分公司拆除吴某位于梅山镇流波路北侧门面房；2010年10月18号。双方签订《补充补偿协议》，约定：L金寨分公司返还给吴某门面房两间；之前所签的《拆迁安置补偿协议》有与本协议冲突的条款应予废除，均以本协议为准；2010年10月24日，L金寨分公司与吴某签订《承诺书（合同）》，L金寨分公司向吴某承诺，若原约定的商住楼进行六层以上开发，向吴某补偿4万元。同时将2010年10月16日双方签订《拆迁安置补偿协议》后的备注部分废除。合同签订后，吴某依约搬离房屋并向L金寨分公司交付了房屋的产权证和土地使用权证。L金寨分公司亦按每月800元支付了拆迁过渡费至2014年12月1日，案涉房屋已被拆除。2015年2月2日，L公司擅自将案涉地段国有土地使用权转让给县国土资源局，构成根本违约，导致合同目的无法实现。
2016年1月，吴某将L公司、L金寨分公司起诉至县人民法院，并委托本律师事务所江海俊律师、万青律师作为诉讼代理人，其诉请：1、解除L金寨分公司与吴某签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》、《承诺书（合同）》；2、L公司、L金寨分公司支付被拆房屋补偿款214.272万元及拆迁过渡费按每月800元从2014年12月1日起至补偿款到位之日止；3、L公司、L金寨分公司支付房租损失15万元。县国土资源局、县安居工程办公室（以下简称安居办）依法作为第三人参加诉讼。
2016年5月18日，县人民法院对本案进行了审理，并判决：一、解除原告吴某与被告安徽L房地产开发有限公司金寨分公司签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》、《承诺书（合同）》；二、被告安徽L房地产开发有限公司支付原告吴某、胡某拆迁房屋补偿款210.272万元及拆迁过渡费（拆迁过渡费按800元/月计算，子2014年12月2日起至本判决生效之日止）；
两被告不服县人民法院民事判决，向市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审民事判决第二项，改判由第三人承接并按其安置方案对被上诉人进行安置补偿；驳回被上诉人要求上诉人支付房屋拆迁补偿款214.272万元的诉讼请求。市中级人民法院于2016年9月立案后进行了审理。本律师事务所万青律师、江海俊律师作为被上诉人吴某、胡某的诉讼代理人参加了诉讼，两原审第三人也委托了诉讼代理人到庭参加诉讼。
上诉人提出如下理由：一、L金寨分公司与被上诉人签订的协议违反了县政府拆迁安置相关规定，同时对其他拆迁户显示公平，违反了社会公共利益，应为无效民事行为。二、协议中部分内容附生就条件，生就条件未成就；部分内容具有附条件的买卖合同性质。《补充补偿协议》约定“乙方（吴某）一次性补偿给甲方（上诉人）4万元”，此楼未获批建，无法实现合同约定的主体封顶付款，条件未成就，该协议未生效。同时，该附条件的房屋买卖协议具有附条件的买卖合同性质。三、被上诉人要求解除合同应当支持。上诉人的土地已被收回，是典型的政府行为，因不可抗力致使不能实现合同目的，双方签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》应当依法解除。四、上诉人免责事由完全存在。上诉人竞得涉案地块后，因县国土资源局迟迟不能交付土地，后期收回该宗土地。客观情况发生了上诉人在订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的情况，系不可抗力，应予免责。
被上诉人辩称，1、双方签订的拆迁安置补偿协议、补充协议合法、有效，应当依法确认。2、本案涉及的协议不是附条件的买卖合同。双方经过多次协商，最终确定的安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式等事项完全符合拆迁安置补偿合同的法律特征。虽然有涉及货币补偿的内容，也是进行房屋产权调换所结算的差价，而不是买卖合同所附的条件。3、上诉人主张解除合同与其上诉称协议无效自相矛盾。被上诉人除了主张解除合同以外，还要求上诉人按照合同约定的标准赔偿损失。4、不适用政府行为或者情势变更，不构成上诉人的免责事由。上诉人在上诉状中突破了合同的相对性原则，多次将责任转嫁给政府或者是第三人。
县国土资源局、安居办共同述称，一审法院认定其不是本案的适格主体，不是合同的当事人正确。
争议焦点
一、上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》是否有效，是否属于附条件买卖合同的性质;二、上诉人是否存在免除履行合同义务的事由和条件；原审第三人县国土资源局、安居办与本案是否存在利害关系。
关于争议焦点一，本案L金寨分公司与吴某签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》系双方在平等自愿基础上达成一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。《补充补偿协议》系对《拆迁安置补偿协议》中部分内容的变更，并无关于此款如未支付，协议不生效的相关约定，两上诉人上诉称协议无效合同及系附条件生效的理由不能成立。
关于争议焦点二，《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》系L金寨分公司与吴某作为平等民事主体之间经协商一致达成的，对双方具有约束力。因政府规划调整需要，且县人民政府已经收回涉案地块，双方签订的上述协议已不可能继续履行，吴某诉请解除《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定上诉人应赔偿吴某、胡某按合同履行后应返还86.4㎡房屋价款。虽然L公司与县国土资源局就涉案地块的回收及补偿价款等达成《收回国有土地使用权补偿协议》，上诉人认为依据该协议，其不应当向吴某、胡某承担责任。依据合同相对性原则，L公司在其与吴某签订《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》后，应向吴某承担责任。原审第三人县国土资源局、安居办不是《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》的签约一方主体，上诉人认为应由原审第三人承接并按其安置方案对吴某、胡某进行安置补偿的理由无事实和法律依据，依法不能成立。
判决结果
驳回上诉，维持原判。
律师点评
一、本案中，《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》是原告吴某与被告L金寨分公司在平等自愿的基础上达成一致的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法、有效。
二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告作为平等民事主体经协商一致签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》对双方具有约束力。因政府规划调整需要，且县人民政府已经收回涉案地块，双方签订的上述协议已不可能继续履行，陆某诉请解除《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》，符合法律规定。
三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因不可归责于原告吴某原因而未能实际取得，对吴某而言，其房屋损失应为86.4㎡房屋折价款，法院判决被告赔偿吴某按合同履行后应返还86.4㎡房屋价款，于法有据。
四、合同具有相对性，即除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。本案中第三人县国土资源局、安居办不是《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》的签约主体，不应该承接并按安置方案对吴某进行安置补偿，安置补偿义务人应为L公司。