一、案情简介
       委托人何某发因承建肥东县某村委会村民住房改造工程，在工程完工交付使用后，发包人不履行付款义务引起纠纷，何某发慕名而来，特委托金亚太不动产与建设工程部江海俊、陈凯律师代理此案件。
       案涉工程名称为肥东县某社区北街“增减挂”房屋建设工程项目，是以当地镇府为主导的民生搬迁集中安置工程，资金来源为政府、社区委、村民三方共同出资建设。其中，村民旧房拆迁补偿款占比较高，镇政府会同村委会编制村民建房付款明细表，用于发放搬迁资金的银行卡由村委会代管，经村民授权后方可支付。
       委托人何某发没有提供任何施工资料和竣工验收资料，仅有一份有部分村民代表签字的房屋建设协议。该协议约定，项目暂定施工户数为50户，工程价款结算采取固定单价结算，按照1080元/㎡，每户面积140㎡（该价款不含税及其他任何费用）进行工程款决算；双方还特别约定因基础工程非由委托人建设，后期上不荷载增加，若因基础原因导致的质量问题，与委托人无关。
       金亚太不动产与建设工程部江海俊、陈凯律师接受委托后，认为本案缺乏建设工程施工案件所必需的基本诉讼资料，决定前往工程所在地及村委会实地调查了解案件的相关情况。据村委会负责人介绍，该工程并非由村委会发包。建房协议是由全体村民与委托人之间自愿签订，并由村民代表在协议上签字确认，村委会在其中仅是见证人，并非发包人。已付工程款均由村委会从指定管理人账户转入委托人账户。另外，据村委会负责人介绍，委托人承建的房屋面积经肥东县不动产登记中心测绘，达不到140㎡，且房屋还存在严重的质量问题。

二、办案思路
       1、基于本案中案涉工程并非由统一的发包人进行发包，必须一户一诉，案件数量由实际接收何某发承建房屋的人数决定。同时，为便于查明案件事实，应将村委会、镇政府列为共同被告。
       2、合同效力及结算依据
       因委托人何某发并非具有资质的建筑企业，其与村民签订的建房协议，应为无效协议，但该协议无效并不影响协议参照协议中的结算条款进行工程款结算。具体到本案中，工程款的结算应当参照协议约定的固定单价结算（即1080元/㎡，每户140㎡）。
       3、案涉房屋未经竣工验收，且存在质量问题
       案涉房屋虽未经竣工验收，但村委会在未经竣工验收的情况下，已经将房屋交付给村民，且多数村民已经完成装修工程并入住。此外，在何某发承建房屋之前，村民自行委托案外第三人承建了该项目房屋的地基基础工程，为此还向何某发承诺如因地基基础原因出现房屋质量问题，与何某发无关。本案中，案涉房屋虽然出现部分质量问题，在未经鉴定房屋质量是由于地基基础的原因，还是由于何某发施工原因造成的情况下，代理律师认为不应将维修责任全部归于何某发。
       4、案涉房屋建筑面积远超过合同约定的140㎡
       代理律师仔细比照了肥东县不动产登记中心的测绘数据与何某发委托的第三方测绘机构作出测绘结论之间的差异，发现二者之间对坡屋顶面积进行了不同的处理。肥东县不动产登记中心在测绘时，遗漏了坡屋顶的面积测绘。根据我国住建部最新的建筑面积计算规则（GB/T50353-2013）:对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10ｍ及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20ｍ及以上至2.10ｍ以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20ｍ以下的部位不应计算建筑面积。本案中，案涉房屋的破屋顶结构净高在1.20m—2.10m之间，应当计算1/2面积。肥东县不动产登记中心测绘的面积加上1/2坡屋顶的面积，案涉房屋建筑面积远超合同约定的140㎡。

三、案件结果
       该案因村民人数众多，江海俊、陈凯律师为了推动案件的进展，先行起诉了三名村民。三个案件经过一审法院的审理，除了质保金5000元暂扣外，对何某发主张工程款金额全部予以支持，主审法官完全采纳了代理律师江海俊、陈凯的办案意见。




撰稿：陈凯
编辑：潘雪梦
审核：许憬 江海俊