前言：不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次新型冠状病毒肺炎疫情的突然爆发，并迅速在全国各地传播，国家把此次疫情纳入乙类病毒，采取甲类措施进行防控，全国大多数地区均启动疫情一级响应措施，各地政府纷纷要求延迟复工。因此，本次疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合不可抗力的三大特征。但在商品房买卖合同纠纷中，当事人能否以疫情构成“不可抗力”为由要求减免相关合同责任？这不能一概而论，需要结合合同实际履行情况作具体分析。
       仲裁申请人：李某
       诉讼代理人：陶良园，安徽金亚太律师事务所专职律师；
                            储博刚，安徽金亚太律师事务所专职律师。
       仲裁被申请人：安徽某置业有限公司（下称“B公司”）
       案由：商品房买卖合同纠纷
       争议焦点：1、案涉商品房长时间逾期交付是否由于疫情防控不可抗力事件所致；2、2020年夏季江淮多雨天气致使工期延误能否构成不可抗力事件；3、案涉合同是否已经解除。
       围绕案件的基础客观事实以及双方争议焦点，双方都做了严谨务实的工作，以下是办案过程：
       一、申请人购买房屋延期交付，行使合同解除权后被申请人通知，置之不理；
       李某与B公司于2018年3月就购买位于包河区某项目商品房达成一致意向， 2018年3月9日李某向B公司支付了合同定金，后双方签订了商品房买卖合同书，李某按照合同约定于当日全款向B公司支付了全额房款。双方商品房买卖合同约定B公司应当于2020年5月31日之前将本合同约定的商品房交付使用。交房期限届满后，B公司未按约定时间交房，李某多次与B公司协商解决争议，但B公司一直置之不理。2020年10，李某收到B公司的交房通知，但此时距合同约定的交房时间已经过去四个多月。
       李某认为B公司的房屋交付时间以及交付条件都已经严重违约并且达到合同约定解除的条件。2020年10月9日李某按照合同约定向B公司书面告知要求解除买卖合同，B公司收到解除告知后仍没有采取任何配合措施退房退款。
       此事双方矛盾不可调和，遂成诉。李某委托安徽金亚太律师事务所陶良园、储博刚律师向H市仲裁委申请仲裁要求行使合同约定解除权，请求依法裁决解除合同并返还李某全额购房款、违约金及房款利息损失等。
       二、被申请人罗列疫情、水灾等证据试图以“不可抗力”来作为免责事由；
       2021年4月8日，H市仲裁委依法开庭审理本案，对于李某的请求，B公司当庭答辩称：延期交房系由于不能避免、不能克服的客观情况所导致，属于不可抗力因素，B公司并不存在违约行为，李某请求解除合同无法定和约定理由，无权要求解除双方之间的商品房买卖合同关系。同时B公司当庭提交了新冠肺炎疫情通告、特大洪水灾害应急响应、政府部门情况说明等近三十组证据来证明不可抗力的存在。
       针对B公司的抗辩以及其当庭提交的证据，陶良园、储博刚律师发表代理意见如下：1、李某与B公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有同等的约束力；且被申请人在已经收到解除合同通知的三个月内未提出任何异议应当视为双方合同已经解除2、每年的6-7月系当地的梅雨季节，连绵多雨是季节常态，不属于不能预见的客观情况，不构成不可抗力事件；3、B公司的延期履行责任并非完全由于政府采取的疫情防控措施所导致，逾期交房期限长达四个月之久，明显超出了疫情防控措施对案涉工程所产生的影响程度，这其中还有被申请人自身管理不规范导致的火灾停工整顿的重大因素。因此，对于B公司所主张的不可抗力因素导致违约的答辩意见，我方不予认可，B公司应当按照合同约定返还全部房款并承担相应的违约责任。
       三、类案判决影响本案结果走向，申请人解除合同的请求变得困难重重。
       庭审结束后，B 公司又向仲裁委补充提交了一份当地某县法院的一审民事判决书，该份判决书中的案情与本案案情基本相同，并且类案判决的法院认为被告延期交房系由于疫情的影响，并最终认定为不可抗力，最终驳回了原告的解除合同的相关诉讼请求。H市仲裁委在收到上述补充材料后，与申请人代理律师进行了沟通，并表达出类案同判的倾向，案件进展一度陷入对我方不利的局面。
       四、分析类案与本案的关键不同点，耐心向仲裁庭说理并引导本案不受类案判决影响。
       代理律师在仔细研读对方提交的类案判决后，当即向法院提交了一份《关于不能类比裁判的情况说明》，将类案中的关键定案细节与本案对比，引导仲裁庭不能简单适用类案判决，内容如下：
首先，某法院一审判决书是否生效尚未可知，另案原告是否上诉，案件争议是否仍在二审处理中也未可知。本案申请人一裁终局就没有救济渠道了，类案同判明显对本案申请人不公平。
       其次，申请人李某仲裁案件与某法院的另案案情事实中有多处影响案件定性的差异，恳请仲裁委在参考案例时不能忽视案件关键细节。
       如在本仲裁案件中，被申请人承建的施工总承包方并非是武汉企业而是本市企业，其疫情导致延期施工的限制原因不能认定持续到2020年5月份，且被申请人始终不说明案涉项目工地实际上何时复工（或者有无配套实施建设复工的制度进程安排），其目的也就是将2020年延期建设施工的所有原因均归于疫情，而淡化自身管理上的原因，合肥市政府发布的复工通知明确提到，建筑企业可以在3月9日复工，但是案件被申请人没有在规期限内及时复工导致交房期限延误的责任应当由被申请人承担不利后果。
       案涉建筑该工程的项目在2019年底就因为管理混乱发生火灾，被安监部门要求全面停工整改，其在此因为管理不当的整改延期也是造成工期延误无法按约完成交房的重要原因。
       再者本案中被申请人B公司按照约定本应当于2020年5月31日之前交付房屋，但是被申请人实际上于2020年10月5日才通知到申请人安排交房，被申请人此时延期交付时间已经超过127天，也远远比类案中被告公司延期90天要长。就算本案中被申请人于2020年5月7日复工，那么扣除期间的94天疫情延误，申请人仍然有权解除合同。更何况被申请人的施工总承包单位就是合肥本土企业，其复工时间安排要远远比类案中武汉企业有优势，但是申请人答辩中复工时间反而更迟更晚明显是故意推责。
       本案中申请人从始至终都没有收到过被申请人的遭遇不可抗力的延期通知，且根据被申请人提供的无法查证的快递信息也可以看出，就算被申请人有发出函件，也超过了双方合同约定的第八条第二款：且出卖人在30日内告知买受人，出卖人才能据实予以延期。故本案中被申请人没有遵守合同中设定的限期通知义务，其答辩遭遇不可抗力本身不符合合同约定（快递记载时间为2020年2月25日，从疫情爆发以2020年1月24日计算，已超过三十日）。
       本案中申请人的态度一直明确坚定要求按照约定解除合同，并且向被申请人发出解除合同的通知函件。并没有与被申请人就后续房屋接收等做出任何新的合意，被申请人也对申请人发出的解除合同函件没有任何异议回应，应视为合同已经解除。
       五、不放弃终于换来裁判支持仲裁请求。
       仲裁庭在查清全案事实并审查全案证据后，充分采纳了陶良园、储博刚律师的代理意见，仲裁庭认为：案涉合同自B公司收到李某发出的《解除合同通知函》之日起解除，B公司所称的疫情以及洪水灾害不应被认定为不可抗力，被申请人逾期交房的行为已经构成违约，应当承相应违约责任。裁决项目大部分支持了申请人的请求：李某与B公司于 2018年4月4日签订的《商品房买卖合同》于 2020 年 10 月 10 日解除，B公司自收到裁决书之日起十日内向李某一次性返还购房款以及相应利息损失。
       办案心得：
       本案系陶良园、储博刚律师代理的一例成功的合同纠纷案件，成功为委托人解除了合同并挽回了损失。在实务中，并不是所有的不可抗力都能免除违约责任，而就本次疫情来说，由于各地政府均要求企业迟延复工，客观上可能影响建筑房产企业工地施工进度，进而导致开发商出现迟延交房的情况，这种情形下，本案中开发商的确是可以援引此次疫情作为不可抗力主张免除逾期交房的部分责任。但是，“不可抗力”条款只能对合同履行期间内发生的不可抗力因素部分免责，在合同迟延履行后本地建筑企业已经允许复工复产的情况下，应当积极克服不利因素抢工期，保证合同履行，而不是拿着“不可抗力”当作万能的免责金牌而去故意推诿责任。否则，对合同的守约方极不公平，也会导致有效合同处在一个不稳定的状态，不利于合同的履行。
 
附：仲裁裁决书