热搜：上海伍女士首付745万的房没了，还要赔近500万，被称最惨购房人。伍女士因为延迟两个月付尾款，法院判决解除房屋买卖合同，伍女士返还房屋，并赔偿原告近500万元。
       出于职业的敏感性，我第一时间找到判决书，了解其中缘由。
       判决书查明的事实为：
       1、尾款的支付方式：先银行贷款，若银行贷款未获得批准应当直接支付价款
房屋转让款1550万元，第二期房价款775万元，通过以下方式支付：乙方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。
       2、约定解除权形使的条件： 逾期十个工作日甲方可解除合同
乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。
      3、违约责任：总房价款20%的违约金和180万元的装修损失
甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。
      4、房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，被告最终获得贷款的时间在2020年10月29日，尾款延迟支付两个月。
       问题：
       1、卖方能否行使解除权？
       有观点认为：违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方的合同目的的实现，应当限制合同解除权的行使，判决合同继续履行。2019年11月08日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》47. 【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。
       本案裁判观点：审理中，被告坚持认为的涉案房屋的房价款，被告已实际支付了50%，故原房屋买卖合同应予以继续履行为妥的观点，虽具有一定合理性，如尽量维持合同交易的持续和稳定性，有利于减少合约双方的损失，但在本案原告坚持依据合同约定，所赋予其的单方解除权（及损害赔偿权）的情况下，则被告所提出的所谓因已经支付了房款50%而导致合同不能解除的观点，是显然没有任何相关法律依据的，我国的合同法相关规定及相应的关于买卖合同的司法解释，并无相关的强制性的规定（即买受人付款超过房价50%则合同不得解除，请注意，本案涉案买卖标的系二手办公楼，并非一手商品房或一般意义上的居住用房），对此，本院也只能无奈地表示遗憾（因本院已注意到给予双方充分合理的庭外和解时间，以期双方或许能继续履约），法官不得拒绝裁判，且只应也只能依据现有的法律规定进行裁决，本案涉案的房屋买卖合同，并非我国法律必须予以强制保护履行（否则将损害国家、公共或第三人利益）的特殊合同，换言之，如在本案原告享有合法的单方合同解除权的情况下，却强行判决双方继续履行合同，则反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。
 
        2、双方约定的违约金是否过高？违约金和赔偿损失能否同时主张？
       有观点认为：违约金过高，卖方的损失仅仅是利息损失，以及因不能购买其他房屋产生的差价损失，违约金和赔偿损失只能择其一。
     《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
       当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
     《全国法院民商事审判工作会议纪要》50. 【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。
       本案裁判观点：同时被告理应承担相应的违约责任，其导致的原告的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括涉案房屋的装修损失180万元等，有相应的事实和法律依据（双方的协议书中亦予以了确认违约方的该部分义务），对此，被告并无异议，因此，本院依法当予以支持。至于被告认为原告主张的违约金（房款总价20%）的数额过高的观点，本院依法亦难以认同，因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案原告由于被告的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案被告违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故本院对原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。
       最惨购房人给我们的经验与教训：
       1、不要以为延迟付款属于违约程度显著轻微。
       2、不要以为延迟付款，法院不支持卖方行使约定解除权。
       3、不要以为法院会调低违约金。
       4、不要以为法院不支持20%购房款的违约金。
       5、严格审查合同，防范风险最好的方式是留有余地、诚实信用、按时履约。