案号：一审（2018）皖0102民初10783号
       承办律师:许晓彤
       罗某主要诉请：1、判令解除原、被告双方于2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还租赁房屋。
       2、判令被告支付拖欠XXXX元。（暂计算至2018年10月19日，以后顺延至被告实际归还房屋止。）
       3、判令被告给付违约金XXXX元。（暂计算至2018年10月19日，以后顺延至被告实际付清租金为止。）
       4、判令被告承担诉讼费。
       律师办案经过：
       1、了解案件基本事实及当事人对本案的心理预期：2016年4月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将自己名下的某商业楼出租给被告分租或者转租，租赁期限为七年，自2016年4月20日至2023年4月19日止。被告于2018年9月6日向原告发出《合同解除函》。原告认为被告拖欠房屋租金，屡次违反合同约定，应当结清租金并给付合同约定的违约金后搬离房屋。
       2、结合案件事实及相关证据确定诉讼方案：①判令解除原、被告双方于2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还房屋。②判令被告支付拖欠租金。（暂计算至2018年10月19日，以后顺延至被告实际归还房屋为止）。③判令被告支付违约金。（暂计算至2018年10月19日，以后顺延至被告付清租金为止）④判令被告承担诉讼费。
       3、分析被告答辩理由及依据：被告辩称其于2018年9月6日向原告发出《合同解除函》，原告次日签收后未提异议，因此，双方的合同已于2018年9月7日协商一致解除。并称原告诉请租金总额和付款日期计算有误；违约金计算基数有误，且计算标准过高。
       4、庭前分析案件可能产生的争议焦点：
   （1）合同是否已经解除？如果解除，什么时间解除?
   （2）截至目前的租金总额是多少？已付租金额多少？如何计算?
   （3）违约金是多少？如何计算？
      5、再次梳理案件相关证据和代理思路，设置庭审发问提纲，做好充分的开庭准备。
       律师主要代理意见：
       一、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
       2016年4月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将自己名下的某商业楼出租给被告分租或者转租经营女装类商品批发，租赁期为7年。此合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，在协议解除前双方应按照协议约定的内容履行各自的义务。原告已经依照合同约定将合格的租赁房屋交付给被告，被告也应按照合同约定支付租金。
       二、双方签订的《商铺租赁合同》并未于2018年9月7日解除。
       双方就合同解除未能达成一致，不能将罗某与该公司协商的过程认定为协商一致的结果。另外，双方在合同中并未约定该公司的单方解除权，因此该公司不能依据《合同法》第九十三条第二款的规定行使单方解除权，同时该公司发出的《合同解除函》亦不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件。
       三、被告未按照合同约定支付租金已构成违约，原告有权终止合同收回房屋。
     《商铺租赁合同》第二条中明确规定了，租赁期限为7年，自2016年4月20日至2023年4月19日止，租金标准为第一年租金23.7万元，第二年租金24.7万元，第三年租金25.7万元，第四年租金26.7万元，第五年租金27.7万元，第六年租金29.7万元，第七年租金31.7万元。租金计费的起算日为2016年7月20日，租金每半年缴纳一次，第一次付款的时间为2016年4月30日。并约定租金押金为两万，交铺前一次性缴清，在合同到期前被告无违约的情况下原告无息退还。但是被告多次逾期缴纳租金，构成违约，为充分保障原告的权益，押金应不予退还。
       第一次付款的时间2016年4月30日，每半年缴纳一次，可以确定之后的应付款时间为2016年10月30日、2017年4月30日、2017年10月30日、2018年4月30日、2018年10月30日，次日均视为逾期。被告截至目前为止已经逾期多次，其一方面不愿意缴纳租金，另一方面也不愿意搬出，被告的行为已构成根本违约。
       根据《商铺租赁合同》第六条第一款中约定:“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权利加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的0.1%收取，如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权终止合同收回房屋。”因此，原告有权终止合同收回房屋，并要求被告按约支付违约金。
       四、被告应当按照合同约定承担违约责任，支付违约金。
       根据《商铺租赁合同》第四条第二款中约定：“乙方如欲提前退租，需提前一个月通知甲方，并支付甲方一个月的租金作为补偿。”被告曾于2018年9月5日向原告发了一份《合同解除函》，原告表示被告在结清以往租金的前提下可以解除合同，但是被告衣租金较高等借口拖延付款，也拒绝搬离，被告行为已经严重违约，应当按照合同第六款的约定承担违约责任。
       律师总结：
       房屋租赁合同是常见的合同之一。除了对租赁物、租赁期限、租金等主要内容作出约定，同样也不能忽视合同的违约条款、合同的解除、解除的条件、解除的程序等。本案中被告主张合同解除的时间既没有约定，也没有法律规定。故建议签订房屋租赁合同时要仔细审查合同中相关条款的约定，合理规避风险，尽量减少损失，在合同履行过程中出现纠纷第一时间咨询专业律师，以免错过保存诉讼证据的最佳时间致使损失扩大。
 
作者：许晓彤
安徽金亚太律师事务所合伙人律师