【关键词】房屋买卖合同 借名买房  房屋产权登记 房产确权              
    【代理律师】许晓彤 安徽金亚太律师事务所合伙人 合同纠纷部主任
    【基本案情】
    原告A与被告B之间系姻亲关系，与被告C系舅甥关系，与第三人E之间系姐弟关系，被告D与被告B之间是母子关系，被告B与被告C之间系父女关系，被告B与第三人E之间是夫妻关系。2012年S地产开发商建设F楼盘，被告B、D同期可置换三套住房，但无法支付所有购房款，考虑到与原告A为姻亲关系，被告B、D将被告D的购房指标让与原告A。双方达成口头约定：以被告B、C的名义与开发商签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），由原告A支付全部购房款，收房后被告B、C再将其过户给原告A。2018年11月2日，案涉房屋办理验收手续，由A占有使用至今。后因案涉房屋涨价，被告B一直拒绝办理房屋初始产权登记，同时不承认与A达成的房屋买卖合同关系，坚持认为原告A支付的所有款项均是出借给B和第三人E的借款。在多年、多次沟通无果的情况下，原告A先通过确权纠纷诉至法院，虽败诉但是在二审中法院对于原告A与被告B、D之间形成事实上的房屋买卖合同关系予以确认，并审查了购房款的支付数额。原告A再次通过房屋买卖合同纠纷的诉讼，要求被告B、D继续履行合同，B、C及时办理案涉房屋的初始产权登记并协助其办理房屋所有权的登记转移手续。
 
    【争议焦点、难点】
    1、原告A与被告B、D之间的房屋买卖合同关系是否成立？
    2、案涉房屋是否具备办理初始产权登记条件？
    3、办理初始产权登记和后续转移过户登记时相关的税费由谁承担？
    4、原告A是否实际占有使用案涉房屋？
    5、原告A的此次诉讼房屋买卖合同纠纷的行为与此前诉讼确权纠纷是否构成重复起诉？
 
    【办案过程】
    原告A委托代理律师时已经提起了房屋买卖合同纠纷之诉，律师介入后仔细审查原告A向一审法院提交的诉状和证据材料，积极跟审判法官沟通，针对诉请进行申请变更，以及为了查清案件事实申请将S地产开发商作为第三人参加诉讼，针对案涉房屋是否具备办理初始产权登记条件则指导当事人积极补充证
据，完善证据链。开庭前积极准备应诉材料，提前总结争议焦点，并围绕争议焦点阐述法律观点。一审胜诉后，被告B、C、D均提起上诉，提出双方之间的房屋买卖合同关系的成立并不是指案涉房屋，而是另外一处被告B名下与S地产开发商可置换的“老破小”房屋，案件可能再次进入“困顿”状态，好在一审时已将S地产开发商作为第三人参与诉讼，二审时S地产开发商提供证据予以证明被告B已不具备置换条件，此后也不再进行置换。二审经历了两次开庭审理后，最终维持原判，这一结果体现了代理律师的专业性判断，也感谢承办法官的认真与负责。
 
    【办案结果】
    一审法院判决：
    一、被告B、D继续履行与原告之间的房屋买卖合同，
    二、被告B、C自判决生效之日起十五日内办理房屋初始产权登记，第三人S地产开发商应协助将房屋初始产权登记至被告B、C名下，期间产生的费用由原告承担。
    三、被告B、C在完成案涉房屋初始产权登记后十五日将房屋产权登记至原告名下，期间产生的费用由原告承担。
     二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
 
    【律师二审主要观点】
    一、A与B、D对于案涉房屋存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系
一审认定案涉房屋所有款项均由A支付、双方之间存在房屋买卖合同的法律关系符合事实情况。A在本案一审中提供的证据，以及此前确认所有权诉讼提供的所有证据皆可相互印证，已形成一条完整的证据链。关于A支付案涉房屋的房款数额、时间、备注，B、D、E向S公司支付的房款数额、时间，以及双方达成买卖案涉房屋的合意，已经过两级法院予以查明，其中包括已经生效的合肥市中级人民法院（2021）皖01民终4942号判决。
    二、A基于真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，自2018年11月3日实际占有使用案涉房屋，符合事实情况
    案涉房屋于2018年11月2日办理验收手续，自2018年11月3日由A占有使用至今，这一事实在合肥市中级人民法院（2021）皖01民终4942号案件中以及该案一审中均提交过实际占有、使用涉案房屋的视频、照片证据，上诉人一直也并未否认这一事实。上诉人在上诉状中所称案涉房屋是B借给A居住使用的，只是为了强调A居住使用案涉房屋并非基于买卖，而是基于借款。但是，通过前述内容和一审认定双方之间存在房屋买卖合同的法律关系，可以说明A实际占有使用案涉房屋是基于真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，而非其他原因。
     三、案涉房屋办理初始产权的条件早已成就，A与S公司并无直接的房屋买卖合同关系，故有权要求B、C完成初始产权登记后再将房屋产权过户至其名下
    依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房屋买卖合同关系成立之时，C还是未成年人，S公司购房确认书上购房人是先由D变更为B、C，故D、B就出售案涉房屋与A达成合意的内容对C发生效力，B、C、D应当按照与A的约定履行案涉房屋产权证办理、过户的义务。根据A一审提供的证据五、证据七以及第三人S公司的当庭陈述，均可以说明万象公馆16幢1304室房屋办理初始产权登记的条件早已成就，是B、C故意拖延办证时间，鉴于A与S公司并无直接的房屋买卖合同关系，故有权要求B、C完成初始产权登记后再将房屋产权过户至其名下。
    四、本案与前诉（合肥市中级人民法院（2021）皖01民终4942号判决）不构成重复起诉
    A前诉与本案诉讼的当事人虽然部分相同，但是诉讼请求并不相同，本案的诉讼请求没有否定前诉裁判结果，前诉生效判决的既判力也并未涵盖本案的诉讼主张。因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条的规定本案并不够构成重复起诉，一审认定符合法律规定，应予以维持。
 
撰文：刘小露
编辑：许巧蔓
审核：陶鸿、许晓彤
 
 
附：二审判决书